A társasházaknak túros a háta?

A tulajdonosi elkötelezettség sokat segítene a gondokon

– Lényegesen felgyorsult az ügyintézési határidő, miután a fizetési meghagyásos eljárások a bíróságoktól átkerültek a közjegyzőkhöz. Ez azt jelenti, hogy általában négy-öt hét alatt jogerőssé válnak a fizetési meghagyások, melyek alapján megtörténhetnek a végrehajtások. Gyorsítja az ügyet, hogy a törvény mindössze 30 napos határidőt szabott a bírósági eljárás elindításának, és már az első tárgyaláson lehetőleg ítéletet is kell hozni – mondja dr. Bék Ágnes, a Társasházak és Társasházkezelők Országos Egyesületének elnöke. A szervezet a közelmúltban konferenciát tartott Zalaegerszegen a társasházi közös képviseletek számára. – A téli kilakoltatási moratóriumot követően március elsejével megnyílt a végrehajtások és árverések lehetősége. Azt gondolom, hogyha egy-két ilyen ügy elindulna, az lendítene a fizetési hajlandóságon. A szigorítás tehát mindenképp előrelépésnek tekinthető, viszont a hátralékok behajtása pénzébe kerül a társasháznak. Például egy kétszázezer forintos tartozás behajtásakor ötvenezer forintot kell megelőlegezni a perköltségekre. Egyébként, ha nem tudják érvényesíteni a végrehajtást, a végrehajtási jog vagy jelzálog akkor is rájegyezhető az ingatlanra, ha az, banki tartozás miatt is leterhelt már.

– Vannak társasházak, ahol a közös képviselő nem számol be a lakóközösségnek a tartozókról. Megteheti ezt?

– Nem. Köteles beszámolni minderről, mivel a tulajdonostársaknak joguk van időben tudni a nemfizetőkről. A névsort persze nem lehet kifüggeszteni a bejárati ajtóra, de a törvény szerint a lakókhoz eljutatott éves beszámolóban fel kell tüntetni a tartozók nevét és tartozásuk összegét.

– Sérelmezhetik a lakók a pénzügyi beszámolót, ha az látható módon nem a törvény szellemében készült?

– Igen. A lakógyűlés nemet mondhat erre. De nem elég leszavazni, hanem meg kell mondani, határozatba kell foglalni azt, hogy pontosan milyen bontásban kérik az elszámolást. Sok múlik a lakók hozzáállásán, ők a tulajdonosok, tehát ne hagyják, hogy úgymond kotorásszanak zsebükben. Hiába a törvényi szabályozás, ha a tulajdonosi elkötelezettség hiányt szenved.

– A közös képviselő felelőssége nem kérdőjelezhető meg az ilyen esetekben? Egyáltalán ki lehet közös képviselő?

– Sajnos, a törvény semmilyen feltételt nem ír elő a közös képviselőnek, ha ő az egyik tulajdonos a házban. Felelősséggel csak az tartozik, aki üzletszerűen, valamilyen cég formájában végzi a tevékenységet. A társasházi képviselet ellátása ugyanis egy szakma, a pénzügyi gazdálkodás folytatása nagyon sok tudást és ismeretet igényel. A választás a tulajdonosok kezében van, tehát vagy rábízzák magukat az egyik lakótársra, vagy pedig egy céget kérnek fel a közös képviselet ellátására. Lehet, hogy célszerű lenne ötven albetét fölött a tulajdonosi közös képviselő tevékenységét képzettséghez kötni, de a tulajdonosok most is kötelezhetik a végzettséggel nem rendelkező közös képviselőt a társasházkezelői tanfolyam elvégzésére. A képesítés hiánya azonban nem jelenti azt, hogy nem tudná ellátni a lakóközösség megelégedésre feladatát. Erre számtalan jó példa van a kisebb társasházakban.

– A társasházak lakói rendkívül kiszolgáltatottak, szinte semmi nem tehetnek például akkor, ha a közös képviselő törvénytelenül végzi a munkáját; nem mutatja meg a gazdálkodással kapcsolatos iratokat, vagy előnytelen szerződéseket köt. Tavaly rövid ideig az ügyészség látta el a társasházak felügyeletét, amit a kormány megszüntetett. Most kihez fordulhatnak a társasházak?

– Egyelőre senkihez, pedig a törvényességi felügyeletre nagy szükség lenne. Dolgozunk rajta, de még nem értünk célba. De eredménynek tekinthetjük azt, hogy az üzletszerű közös képviseleti tevékenység regisztrációhoz van kötve, mely javíthat a biztonságon. A lakók egyelőre annyit tehetnek, hogy felmentik a közös képviselőt, ha nem elégedettek munkájával. Erre elegendő a lakógyűlésen jelenlévők többségének szavazata. Nem szabad azonban elfelejteni, hogy a társasház működéséért maguk a tulajdonosok is felelősek, sokat tehetnek azért, hogy a gazdálkodás megfelelően történjen. Ehhez pedig csak annyit kell tenniük, hogy a közös költséget rendszeresen fizetik, és személyesen járnak el a közgyűlésekre.

Az alábbi kiadvány a 2010-ben megjelent, nagysikerű jogtanácsadó szakkönyv II. kötete, melyben a társasházak és lakásszövetkezetek működését befolyásoló számtalan új törvény mellett újabb bírósági ítéletek, és több száz konkrét esetet bemutató kérdés-válasz található.